A matrícula de um imóvel funciona como um documento oficial que reúne todo o histórico legal do bem, e tanto a averbação quanto o registro são procedimentos realizados no Cartório de Registro de Imóveis para mantê-la atualizada. Embora sejam processos distintos, ambos têm o objetivo de formalizar mudanças relevantes na situação do imóvel.
Averbação:
consiste em incluir anotações complementares na matrícula, como alterações no estado civil (casamento, divórcio, viuvez), falecimento de um proprietário, contratos de locação ou modificações físicas, como uma nova construção.
Registro:
é utilizado quando ocorre a transferência de propriedade, como em casos de compra e venda, doação ou partilha de herança, ou para formalizar direitos reais sobre o imóvel, como hipoteca, usufruto ou alienação fiduciária.
Em resumo, o registro é necessário para mudanças de titularidade ou criação de direitos reais, enquanto a averbação serve para atualizações secundárias que não alteram a propriedade. Em muitos casos, os dois procedimentos são realizados juntos, como quando uma certidão de divórcio é averbada e, ao mesmo tempo, a partilha de bens é registrada.
Por que a averbação é essencial para a regularização de um imóvel?
Averbar e registrar as alterações na matrícula de um imóvel vai além de uma simples formalidade. Esses procedimentos garantem a segurança jurídica do bem, protegem os direitos dos proprietários e evitam problemas em transações futuras. Quando mudanças como ampliação do imóvel, divórcio ou óbito não são devidamente averbadas, a matrícula fica desatualizada, o que pode gerar complicações legais, dificuldades na venda, impedimentos para financiamentos ou até multas municipais.
Além disso, a regularidade da matrícula facilita a comprovação da titularidade, evita disputas judiciais e pode assegurar benefícios fiscais, como isenções no IPTU. Manter a documentação em dia é, portanto, uma medida preventiva para proteger o patrimônio e evitar transtornos no futuro.
Quais situações exigem averbação ou registro?
Diversos eventos demandam a atualização da matrícula do imóvel. Abaixo, listamos os casos mais comuns:
Casos que exigem averbação:
Mudança no estado civil: Casamento, divórcio ou viuvez devem ser anotados na matrícula para refletir a situação atual dos proprietários.
Falecimento: O óbito de um coproprietário precisa ser averbado para fins de inventário ou transferência aos herdeiros.
Construção ou reforma: Após a conclusão de uma obra, como a construção de uma casa ou ampliação, é necessário averbar o “habite-se” e a planta aprovada.
Contrato de locação: Embora opcional, averbar contratos de aluguel com prazo longo (acima de 10 anos) é recomendado para garantir proteção jurídica em caso de venda do imóvel.
Casos que exigem registro:
Compra e venda: O registro da escritura transfere oficialmente a propriedade ao novo comprador.
Doação: A escritura de doação deve ser registrada para formalizar a transferência ao donatário.
Herança: Após o falecimento, o registro do formal de partilha transfere a propriedade aos herdeiros.
Divórcio com partilha: A divisão de bens em um divórcio exige o registro para transferir a propriedade ao ex-cônjuge.
Permuta: A troca de imóveis requer o registro da transferência em cada matrícula.
Direitos reais: A criação de direitos como usufruto, hipoteca ou alienação fiduciária (em financiamentos) deve ser registrada.
Loteamento ou desmembramento: A divisão de um terreno em lotes menores exige o registro para individualizar as matrículas.
Instituição de condomínio: A criação de unidades autônomas, como apartamentos, requer o registro para formalizar as matrículas individuais.
Como realizar a averbação ou o registro no cartório?
Os procedimentos de averbação e registro podem variar conforme o cartório e o tipo de alteração, mas seguem um roteiro geral:
Reúna os documentos necessários:
- Certidões atualizadas (casamento, divórcio, óbito, etc., emitidas há menos de 90 dias).
- Documento de propriedade (escritura de compra e venda, doação ou partilha).
- RG, CPF (ou CNPJ) e comprovante de estado civil das partes.
- Comprovante de residência atualizado.
- Certidão Negativa de Débitos de IPTU.
- Comprovantes de pagamento de impostos, como ITBI (para compra e venda) ou ITCMD (para doações ou heranças).
- Para construções, o “habite-se” e a planta aprovada.
Procure o cartório competente:
Dirija-se ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está registrado.
Entregue a documentação:
O cartório analisará os documentos para verificar se estão completos e corretos.
Aguarde o cálculo das taxas:
O cartório informará os emolumentos (taxas cartorárias) e eventuais impostos devidos.
Efetue o pagamento:
Pague as taxas e impostos, guardando os comprovantes.
Acompanhe o processo:
O cartório processará a averbação ou o registro dentro de um prazo legal, que pode ser acompanhado presencialmente ou, em alguns casos, online.
Retire a matrícula atualizada:
Após a conclusão, o cartório fornecerá a matrícula com as alterações registradas, como o novo proprietário ou a atualização solicitada.
Quanto custa averbar ou registrar um imóvel?
Os custos variam conforme o estado, o município e o valor do imóvel. Os principais componentes são:
Emolumentos cartorários:
Taxas tabeladas por lei estadual, baseadas no valor do imóvel. Em alguns estados, como Minas Gerais, há taxas adicionais, como a sobretaxa de transferência introduzida em 2025.
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis):
Cobrado pela prefeitura em transações como compra e venda, com alíquotas geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel.
ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação):
Pago ao estado em casos de herança ou doação, com alíquotas entre 4% e 8% (7% em Santa Catarina).
Custos com certidões:
Certidões como a de ônus reais ou de inteiro teor também geram taxas.
Para estimar os custos, consulte o cartório local e verifique as alíquotas de ITBI e ITCMD aplicáveis na sua região.
Quando buscar um advogado?
Embora o processo de averbação ou registro possa ser feito diretamente no cartório, a ajuda de um advogado especializado em direito imobiliário é recomendada em situações como:
Imóveis com irregularidades:
Pendências como dívidas, litígios ou construções não averbadas exigem orientação jurídica para regularização.
Transações complexas:
Negócios como permuta, dação em pagamento ou compra de imóveis rurais demandam análise detalhada.
Compra na planta:
Um advogado pode revisar contratos e acompanhar o registro após a entrega do imóvel.
Retificação de matrícula:
Correções de área ou outras informações exigem suporte técnico ou judicial.
Usucapião:
Regularizar a posse por usucapião requer um processo conduzido por advogado.
Dúvidas ou insegurança:
A assessoria jurídica traz maior segurança e clareza ao processo.
